La Brecha Inmobiliaria de la Patagonia: Construir Es Más Costoso, Vender No Tanto

El mercado inmobiliario en Neuquén y Río Negro enfrenta una notable desproporción: aunque el costo de construir ha aumentado significativamente en los últimos años, los precios de venta de las propiedades no han seguido el mismo ritmo. Profesionales del sector consultados por Río Negro Inmobiliario confirman que el incremento en los gastos de obra no se ha trasladado proporcionalmente a los valores finales de comercialización.

Esta disparidad se evidencia en el informe Metadato, elaborado por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). Según el relevamiento, entre el promedio de 2018 y junio de 2026, el costo de construcción medido en dólares experimentó un alza del 77,25%. En contraste, el precio de venta de unidades ‘en pozo’ solo subió un 5,40% en el mismo período, lo que marca una diferencia sustancial.

Gabriel López, bróker de RE/MAX Oportunidades, explica esta dinámica. Sostiene que el mercado actual impone sus propias reglas: el valor de venta está estrictamente determinado por la oferta y la demanda, lo que impide que los mayores costos de construcción se reflejen en el precio final si no hay una respuesta favorable de los compradores. A esto se suma que la oferta de unidades usadas se ubica entre un 20% y un 30% por debajo de los nuevos emprendimientos, lo que contribuye al estancamiento de los precios.

Los datos de operaciones concretadas en Neuquén capital ilustran esta realidad. Un análisis de departamentos de dos ambientes en el centro, con un promedio de 39 m², revela una caída del valor por metro cuadrado hasta 2023, seguida de una recuperación. En 2019, el metro cuadrado se vendía a USD 2.778. Para 2023, tocó un mínimo de USD 1.529, una disminución del 45%. Si bien en 2025 hubo una recuperación del 44%, estabilizando el valor en USD 2.237 el metro cuadrado en 2026, el precio acumulado entre 2019 y 2026 representa una baja del 19%. Esto significa que el mercado hoy opera al 81% de su pico histórico. Para los compradores, el momento de mayor ventaja quedó atrás; una unidad que en 2023 se cerraba en USD 52.000, hoy lo hace en USD 85.000. Para los vendedores, tasar al valor de 2019 es distanciarse un 19% de la realidad del mercado.

En Roca, Lisandro Peruzzi, asesor inmobiliario de Barda Sur, observa diferencias entre los distintos segmentos. Las casas usadas registraron movimientos del 20% o más desde 2018, mientras que los departamentos vieron aumentos entre un 10% y un 15%, y en algunos casos hasta un 20%. Los terrenos para vivienda, sin embargo, mostraron poco movimiento generalizado desde 2018. Peruzzi estima un aumento del costo de construcción cercano al 80% desde 2018, pero reafirma que “esto no se vio reflejado” en los precios de las propiedades, que se venden incluso por debajo de su valor de construcción.

La oferta de unidades ‘en pozo’ en Roca es escasa, lo que para Peruzzi abre una buena perspectiva de desarrollo como alternativa de financiación. La demanda, en general, se describe como “tibia”, con un mercado al que le “está costando aceptarlo”. Las propiedades con valores más rezagados son las que encuentran compradores con mayor facilidad.

El contexto general de la construcción acompaña estas tendencias. El informe Metadato señala que los despachos de cemento, si bien se recuperaron desde marzo y se mantuvieron relativamente estables entre abril y junio, aún están un 14,53% por debajo del máximo de 2025. El empleo registrado en empresas constructoras creció un 0,46% entre enero y abril, pero permanece un 17,62% por debajo del promedio de 2023.

En un escenario que busca equilibrio, el crédito hipotecario muestra una señal positiva. La relación entre la cuota de un crédito y el precio de alquiler de una vivienda similar alcanzó en junio su punto más bajo desde diciembre de 2024, mejorando de manera continua durante todo 2026. Esta mejora en las condiciones de acceso al crédito, según el Índice de Propensión de Acceso al Crédito Hipotecario de CEDU y AEV, podría influir en el panorama futuro del sector.

En resumen, las referencias de RE/MAX y Barda Sur convergen: los mayores costos de construcción no se han trasladado por completo a los valores de venta. La magnitud de esta diferencia varía según la localidad, la ubicación y el tipo de propiedad, resultando en recuperaciones en algunos segmentos y valores estancados o inferiores a periodos anteriores en otros.