Nueva York: Alquileres Récord Sacuden el Mercado Pese a las Medidas de Asequibilidad de Mamdani

Mientras el alcalde Zohran Mamdani impulsa una ambiciosa agenda para hacer la ciudad de Nueva York más asequible, un reciente informe revela una paradoja preocupante: en julio de este año, la renta mensual promedio de un apartamento en Manhattan y Brooklyn alcanzó niveles nunca antes vistos.

A finales de junio, el Ayuntamiento de Nueva York aprobó el congelamiento de los aumentos para los inquilinos de apartamentos con renta estabilizada. Esta medida, una victoria para el joven alcalde cuya campaña se centró en reducir el costo de vida en la ciudad más cara de Estados Unidos, entrará en vigor el 1 de octubre y se extenderá, inicialmente, hasta septiembre de 2027.

Sin embargo, las advertencias sobre las posibles consecuencias de esta regulación estatal ya se hacen sentir. Los críticos temían que la política distorsionara la oferta inmobiliaria, ampliando la brecha para aquellos inquilinos que no se encuentran bajo el programa de renta estabilizada.

En Manhattan, el alquiler promedio llegó a US$5.000 en julio, una cifra récord según datos del tasador Jonathan Miller y la publicación The Real Deal. Esto representa un aumento del 6,4% respecto al año anterior, duplicando la inflación de vivienda a nivel nacional del 3,2% en el mismo periodo, según la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos.

Brooklyn también estableció un nuevo récord, con el alquiler mediano subiendo a US$4.500, un 17% más que hace un año. Miller atribuyó parte de esta suba al incremento de las tasas hipotecarias, que empuja a posibles compradores a seguir alquilando en lugar de adquirir una vivienda. Estos datos evidencian una disparidad creciente entre los inquilinos con protecciones legales y la mayoría de los neoyorquinos, quienes negocian en un mercado sin topes ni regulaciones.

La medida del alcalde socialdemócrata beneficia a cientos de miles de hogares con apartamentos de renta estabilizada, pero no alcanza a la mayoría de los inquilinos. Estos últimos, que rentan a precio de mercado, carecen de límites legales sobre cuánto puede aumentar su alquiler de un contrato a otro. Para este grupo —que incluye a trabajadores que buscan su primer apartamento, familias que se mudan por trabajo o quienes pierden un contrato estabilizado— el aumento de precios llega sin ninguna medida atenuante.

Aunque se considera una reacción inicial a la política regulatoria de la administración Mamdani, Miller advirtió que la tendencia podría persistir. «Creo que los alquileres seguirán subiendo, dado que se espera que las tasas hipotecarias aumenten por fuerzas como los aranceles, la guerra con Irán y sus mayores costos de energía y transporte, y una nueva presidencia de la Reserva Federal», señaló.

El alza de precios coincide con una drástica caída en la cantidad de apartamentos disponibles, según Bloomberg. En julio, la escasez de inventario chocó con la temporada alta de mudanzas de verano, cuando la demanda de alquileres en Nueva York suele ser mayor. Un relevamiento de la firma Corcoran de junio ya anticipaba esta tendencia, registrando una caída del 16% interanual en las publicaciones disponibles en Manhattan, con una tasa de vacancia de solo 1,49%. En Brooklyn, los apartamentos permanecieron en el mercado un 30% menos de tiempo que el año anterior, indicio de una competencia intensificada entre inquilinos en ambos distritos.

Lo que sucede en el mercado inmobiliario neoyorquino, según los expertos, sigue una ley económica urbana no escrita: cuando la regulación busca congelar precios sin aumentar la oferta, el mercado traslada el costo a los sectores no regulados. Tras la aprobación del congelamiento de tarifas para viviendas de renta estabilizada y la amenaza de un impuesto a las segundas residencias, los propietarios reaccionaron de inmediato.

Anticipando que una parte del mercado quedará bloqueada a partir de octubre, los arrendadores comenzaron a inflar preventivamente los precios de los contratos libres para cubrir sus costos operativos y el posible impacto impositivo. Esto, sumado al retiro de propiedades, llevó la tasa de vacancia a un exiguo 1,49% y disparó el valor promedio a los 6.655 dólares mensuales.

Este fenómeno de «frazada corta» se asemeja a la experiencia de Argentina, donde el congelamiento de precios durante la pandemia, junto con la Ley de Alquileres, demostró que la intervención estatal en los contratos suele provocar una paralización de la oferta y aumentos desmedidos para los nuevos inquilinos. La agenda regulatoria de Mamdani, de forma similar, ha generado el efecto contrario al deseado: la protección de un grupo reducido de inquilinos se ha traducido en una barrera infranqueable y costos récord para el resto de los residentes de Manhattan y Brooklyn.